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杭州樓市曾經不是一般的“牛”——在四年前的2010年前三季度，杭州房價以21064元/m2的成交均價成為全國樓價最貴的城市，比“榜眼”、“探花”深圳和北京的單價分別高出一兩千元，而且同比漲幅達到57.68%，樓價領漲全國，可謂牛氣沖天。隨後，限購限貸開始實施，時過境遷，杭州樓市在今年經歷瞭不是一般的“慘”——2014年1月，杭州房價在連續上漲13個月後首次出現環比下跌；2月底，城北樓盤德信北海公園開啟瞭“全國第一跳”，接著同區域又有兩個樓盤跟進降價；3月開發商“屏住呼吸”；4月“悲傷”來臨，降價延伸到全市各板塊；5月到7月，樓市在“跌跌不休”的道路上漸行漸遠。從1月到8月，杭州整體樓價由18208元/m2降到15669元/m2，連續4個月領跌全國70個大中城市。從風光無限的領漲到一蹶不振的領跌，樓價甚至跌回到比四年前大漲之前更低的水平。杭州樓市這個過山車一樣的跌宕軌跡，生動地詮釋瞭“出來混，遲早是要還的”江湖定律。
本版文/圖：記者 王荔玨、鄒峻
抵達杭州采訪的時間是在這個城市全面解除限購後不到半個月。從位於城市東端的蕭山機場穿越主城區，一路往城西的餘杭新區進發，隨處可見整片整片的樓盤或者在建工地，這在中國的大城市裡似乎已經是一個固定的場景。
杭州這座婉約優美充滿詩情畫意的城市，除瞭環西湖的核心圈限制蓋樓外，外圍全是密密麻麻的樓盤。我們采訪的第一站餘杭區，以前並不屬於杭州城區，是近幾年才與另一個新板塊蕭山區一起納入到大杭州的范圍。餘杭之所以聲名在外，更主要的原因在於它是“藏富”之地——在華爾街上市創造瞭有史以來最大融資規模的阿裡巴巴，總部就在餘杭，我們驅車經過阿裡總部淘寶城所在的未來科技城板塊時，沿途兩側的樓盤幾乎是呈隊列之勢，連廣東的地產商萬科、雅居樂、富力、合景等，北上杭州拿地也被阿裡大佬的氣場所吸引而雲集於此，有的房企甚至在附近一拿就是幾幅地。
充滿活力的省會城市
為何調整得如此徹底？
杭州樓市的外來購買力以浙江本省為主，民間資本豐厚、藏富於民是一大特點，杭州幾乎是這些資本的唯一投向地。浙江人都以在杭州有套房為榮，“你在杭州買房瞭嗎？”是人們一句口頭問候語。但自從今年2月杭州出現“全國第一跳”，隨後引發大幅降價潮後，有關樓市泡沫、風險甚至“崩盤”的言論無不把杭州樓市作為例證之一。為什麼在這輪限購中，杭州樓市會調整得如此深刻？
戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光在接受記者采訪時分析，杭州樓市成交掉頭向下是從2011年開始。當地人一直有這樣的說法：“杭州是浙江的杭州”，這裡是大量富有的浙商熱衷置業之地，加之彼時“炒房團”肆意炒作，杭州樓市一飛沖天“領漲”全國。保守估計在杭州買房投資的30%以上是外地買傢，而一旦限購就等於減少瞭三成買傢。而剩下的70%本地買傢裡又少瞭改善型客戶，可見限購對杭州樓市購買力的削弱有多大。今年以來整體經濟大環境不佳，私企的日子更難過，浙商們的投資趨保守，加上民間借貸鏈條出現危機，骨牌效應之下令更多人不敢也無力買樓。所以說，“水喉關瞭”才是杭州樓市降溫的根本原因。
截至限購放飛龍刻字筆松前，大杭州的整體均價大約下降瞭10%，其中市中心比最高位時跌瞭5%~10%，外圍地區則跌瞭15%~20%。
松限之後忙於去庫存
樓價繼續博弈探底
即使在放松限購和限貸之後，當地的地產專傢大多還是作出“杭州樓市形勢依然嚴峻”的判斷。首當其沖的壓力是巨量的庫存，2013年9月底杭州庫存約10萬套，而2014年9月底樓市庫存已經突破14萬套，短短一年的時間庫存就已經增加瞭4萬套。
從這個數據中我們可以看到，目前杭州樓市的供需矛盾已經相當突出，而第四季度，在成交回暖的情況下，開發商會加大推盤力度，更多的新房源將會入市，杭州存量房數量將更為“可觀”。樓市需要更加有力的成交去庫存，預測接下來的一段時間杭州樓價仍有一個博弈探底的過程，會有樓盤以更低的價格出貨。
經歷9月繼續領跌後 杭州樓市終於緩過一口氣
10月成交強勢反彈 創64個月以來新高
今年7月29日，杭州樓市迎來瞭局部限購松綁，3天後日均成交比松綁前上漲瞭近八成；8月29日，限購全面解禁，解禁第一天，杭州市(包括蕭山、餘杭在內)迅速迎來成交上揚，簽約量達到482套。然而，隻有當“松限”的激情褪去，真正的市場常態才會顯現。合富輝煌（中國）浙江公司開發研究中心總監陳潔認為，短期沖高的原因主要是由於限購調整前累積的成交單在松綁後集中補備案或補網簽所致，但此舉並沒有帶動新增成交，因此沖高後隻能回歸常態。
今年9月，杭州住宅均價為15212 元/m2，環比下跌2.16%，跌幅仍居全國十大城市首位。
SKB刻字筆
到瞭10月，杭州樓市在經歷瞭長達一年的市場降溫、價格大幅度下跌後，在解除限購和松綁限貸的雙重政策刺激下，成交量持續上升。10月杭州市區新建商品房成交12671 套，環比上升 23.6%，同比上升51.7%，為今年最高，創近七年同期新高，並創下2009年7月以來64個月的歷史新高，僅次於2009年5月和6月的成交量。10月杭州市區新建商品房成交均價15166元/m2，環比微跌0.3%，總體走勢平穩；同比上漲5%，位列近五年倒數第二位，僅高於2013年10月。
10月底杭州市區新建商品房可售房源達139998套，市區新建商品房可售房源在連續上漲7個月後首次下降，回落至14萬套以內。
親歷杭州，那些標志性事件……
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